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Organisme de placement collectif immobilier (Opci) en 5 points

 mars 10, 2020

L’essentiel  des Opci en un clin d’œil"

Qu’est-ce que c’est ?

​Sur le modèle des OPCVM (organismes de placement collectif en valeurs mobilières) pour les valeurs boursières, l’OPCI permet d’investir de façon indirecte dans l’immobilier locatif. 

Un OPCI peut prendre la forme soit d’une SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable), sur le modèle des SICAV, soit d’un FPI (fonds de placement immobilier), sur le modèle des FCP.

À quoi cela sert-il ?

​Comme tout investissement immobilier, l’achat de parts ou d’actions d’OPCI vous permet, le plus souvent, de percevoir des revenus réguliers et éventuellement de réaliser des plus-values.

​Dans quel contexte peut-on ou doit-on l’utiliser ?

​Vous tenez à investir dans la pierre mais vous ne possédez pas les fonds nécessaires et/ou vous ne souhaitez pas vous endetter pour cette opération ? Dans ce cas, les parts ou actions d’OPCI vous permettent de réaliser, indirectement, un investissement immobilier à moindre coût.

Les 5 points à retenir
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  • Il s’agit d’un investissement à long terme.

  • Le porteur de parts bénéficie de revenus réguliers et de l’absence totale de soucis de gestion.

  • La mise minimale est plus faible que dans le cadre d’un investissement classique en direct.

  • Le produit bénéficie d’une meilleure liquidité que d’autres placements immobiliers collectifs.

  • Le taux de rendement varie suivant le patrimoine immobilier de chaque OPCI.

Quels en sont les avantages ?

Vous n’avez aucun souci de gestion de votre patrimoine immobilier. La gestion est ici affaire de spécialistes qui sont soumis à la surveillance de l’AMF (Autorité des marchés financiers).

Au lieu de posséder un seul bien, vous détenez une fraction de différents immeubles de taille, de situation et de destination variables.

L’OPCI est un produit à prépondérance immobilière mais, à la différence des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), autre produit collectif de placement immobilier, il a la possibilité de diversifier son actif en investissant dans d’autres valeurs, notamment mobilières. Le produit bénéficie ainsi d’une meilleure liquidité. Il vous sera donc plus facile, le cas échéant, de revendre vos actions ou parts.

Y a-t-il des précautions d’emploi ?

De création récente, la gamme d’OPCI n’est pas encore énormément développée. Il est donc difficile d’avoir un recul nécessaire pour apprécier les produits proposés sur le marché. La nature de l’actif de l’OPCI et sa composition effective sont notamment des critères de choix.

Même si la liquidité de ce produit est plus grande que la détention en direct ou que celle de parts de SCPI, vous devez toutefois envisager l’achat de parts d’OPCI comme un placement à moyen ou long terme. En cas de force majeure et dans l’intérêt des porteurs d’actions ou de parts, l’organe de direction de l’OPCI peut suspendre provisoirement les demandes de rachat : vous pourriez donc dans ce cas avoir du mal à revendre vos parts lors d’une mauvaise conjoncture.

Combien ça coûte ?

Vous supporterez des frais de souscription, des frais de gestion prélevés chaque année et des frais de cession.

Vous serez imposable au titre des revenus perçus chaque année. De façon générale, les revenus de parts de FPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et les revenus des actions de SPPICAV, dans la catégorie des valeurs mobilières.

​Un exemple d’utilisation

À 50 ans, votre situation financière est confortable. À quelques années de la retraite, vous anticipez la baisse annoncée de ressources à laquelle vous serez confronté. Afin de commencer à dégager des revenus complémentaires, vous optez pour l’investissement en immobilier locatif. Mais n’ayant ni le temps ni les compétences nécessaires pour gérer un patrimoine immobilier, vous préférez investir dans un OPCI, en l’occurrence plutôt une SPPICAV.

La première année, vos revenus encaissés s’élèvent à 15 000 €. Ils sont soumis à l’imposition des revenus de capitaux mobiliers, lesquels sont désormais, par principe, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Compte tenu de vos autres revenus et de votre taux marginal d’imposition de 41 %, vous serez redevable de 6 150 € d’impôt sur le revenu, auxquels vous ajouterez les prélèvements sociaux, au taux global de 15,5 % , soit 2 325 €. Il vous reste donc 6 525 €.

Si vous aviez pu investir dans un FPI, ces mêmes revenus, intégralement de nature immobilière, auraient été imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Compte tenu du montant, ils auraient été de fait soumis au régime du micro-foncier (application d’un abattement de 30 % représentatif de tous vos frais). Le revenu imposable (10 500 €) soumis à votre taux marginal d’imposition (41 %) aurait généré un impôt de 4 305 €, auquel il faut ajouter 15,5 % de prélèvements sociaux (soit 2 325 €), soit, au final, un revenu disponible moindre de 8 370 €. Si vous aviez opté pour une imposition de ces mêmes revenus fonciers selon le régime réel, le revenu disponible aurait été de 15 000 € – (15 000 € x 41 %, soit 6 150 €) + (15 000 x 15,5 % , soit 2 325 €) = 6 525 €. Mais dans ce cas, contrairement aux autres configurations, vous pouviez toutefois déduire tous vos frais, par exemple, des intérêts d’emprunts si les parts avaient été achetées à crédit.

​© Copyright Editions Francis Lefebvre


Tags

assurance vie, investissement


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